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一季度市场成交回暖 龙头房企加速去库存

发表时间:2019-04-24  来源:未知  作者:城市便捷酒店

 

今年一季度一二线市场有回暖趋势,出现环一线城市、二线城市土地市场升温、3月房企销售业绩普遍回升等信号。

  4月22日,绿地控股(600606.SH,简称“绿地”)发布2018年年报、2019年一季报。因应一季度市场回暖,绿地借机去库存,销售增速业内领先。

  绿地一季度实现694亿销售额,同比增长43%,权益比例90%以上。绿地在三四线城市的住宅销售同比增长超过87%。这显现了龙头房企在三四线城市去库存的力度加大,销售同比增幅显著。

  另一方面,一季度绿地新开项目比重较低及市场处于恢复期,去库存金额263亿元,业绩贡献率达到38%。住宅去化占比59%,销售金额同比增长17%,商办占比41%,销售金额同比增长111%,主要源于上海五里桥项目办公楼大单成交以及三四线城市商办项目成交踊跃,同比增长100%。

  今年一季度一二线市场有回暖趋势,出现环一线城市、二线城市土地市场升温、3月房企销售业绩普遍回升等信号。

  克而瑞研究中心指出,规模房企年度销售目标增长率设定在20%左右,但开年去化率预期偏低。同策研究院首席分析师张宏伟则指出,作为头部企业,绿地一季报数据可见,房企去库存力度较大。绿地一二线城市商办销售比例大,主要因为绿地五里桥项目大单成交;三四线城市今年有销售压力,房企积极去库存,绿地一季度效果显著。“但是,一二线城市能够带来销售现金流的住宅类销售没有得到体现,在策略上绿地未来可能还需要进一步调整”。

  他综合今年房地产发展趋势认为,目前三四线城市库存比较大、房企去化压力上升的原因主要有以下两点:首先,房企前两年下沉到三四线城市之后,大部分企业还是以快速开发、快周转为主要模式,拿地4-6个月左右就能进入市场销售,这导致市场增量集中;其次,去年以来市场销售下行、各地棚改货币安置降低,两者合力之下加大了企业去库存压力。

  比如,按总建筑面积计算,绿地约有31%的项目位于一二线城市及其周边直接辐射区域。换言之,接近70%销售面积分布于三四线城市。

  在“房住不炒”的整体调控背景下,随着实体经济逐步走出底部,企业商办需求稳步提升,商办项目因此成为绿地销售业绩的增长极。

  按城市能级销售占比来看,绿地一二线城市销售额占比51%,三四线城市占比49%;商办部分,一二线城市占比82%,三四线城市占比18%。

  绿地在2018年储备了一批以“城际空间站”快周转产品为代表的三四线住宅项目,这类产品的成交就是绿地加速去化三四线城市货值的典型案例。绿地城际空间站项目目前共有16个在售,包括宿迁等新开项目,共销售77亿元,105万平方米,销售金额贡献率超过11%。这些项目推动绿地在三四线城市实现逆市领涨,销售金额202亿元,占比29%,同比增长54%。




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