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2020年3月办公空间品牌发展报告

发表时间:2020-04-28  来源:未知  作者:城市便捷酒店

3月,全国持续推进“复产复工”,办公空间与入驻企业(除武汉外)的复工率均接近90%。客户终于可以实地看房,租赁业务也逐渐恢复正常。同时,办公空间品牌开启新项目与新合作,回暖体现了行业的信心与韧性。

一、 市场行情

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数据来源:中国房价行情网

3月全国主要城市办公空间按平均租金从高到低依次为:北京、上海、深圳、广州、 南京、成都、杭州、武汉、天津和西安。其中Top5的平均单价(元/日/㎡)分别为:北京(5.65)、上海(4.10)、深圳(3.92)、广州(3.43)和南京(2.48)。与2月相比,南京上升2位重回前五,成都与武汉分别下降1位与2位、分列第5位与第7位。3月,全国主要监测城市的办公空间租金环比小幅调整,同比基本呈下降趋势。其中,成都是唯一环比与同比均上升的城市。其余城市租金同比均为下降趋势,降幅最大的是天津、同比下降12.79%,北京、上海、深圳、广州和南京降幅均超过5%。环比租金上升幅度最大的是成都、上涨3.35%,其次是广州、上涨3.21%;上海租金环比下降最大,为10.24%。

3月全国主要城市办公空间租金仍处在“后疫情”的调整期,以上海为代表的一线城市回调幅度较大。长租期体现的价格优势会相对明显,办公空间品牌获取物业的成本下降将有利于新拓项目。办公品牌在新拓物业的同时也需保持理性,保证充沛的现金流与合理的杠杆率。

二、品牌动态

关键词: 回暖

 

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资料整理:迈点研究院

3月办公空间行业“回暖”趋势持续,表现多元:国家出台“稳岗就业”政策,办公空间中的孵化器、众创空间或将获益;德必进入长沙市场,优客工场进入青岛市场,办公空间的区域市场渗透更加“下沉”;优客工场以“轻资产”的“托管”项目试水,既反映了办公空间品牌的扩张方式更加灵活,也标志着头部办公品牌开始迈上“品牌输出”的新台阶。

三、 重点关注品牌案例

潜在客群关注:FUNWORK

3月搜索指数中,FUNWORK搜索指数表现较2月上升2.41%,指数值66.06排名第3位,也是连续两个月搜索指数进入前3。

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数据来源:迈点研究院

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数据来源:百度指数

3月FUNWORK潜在客群热点区域主要集中于河南、河北、广东。当前全国潜在客群占比最多的为20-29岁年龄阶段的群体,占比达69.16%,男性所占比略高于女性达到51.4%。此外,全国的FUNWORK空间潜在客群还对“米域”、“无界空间”、“WeWork”等关联产品与竞争对手具有较高兴趣。

河南上升至最主要的潜在客群来源,河北、广东潜在客群首次超越北京和上海,升至第二第三名。以河南省会郑州为例,联合办公品牌入驻较少,FUNWORK是其中进入较早的品牌,自2018年5月(绿地中心项目)开业以来,选取区域地标建筑获取物业,通过近两年的运营与产品打磨,积累了一定口碑。随着“后疫情”办公的重启,郑州市场迅速升温。FUNWORK用两年时间,不但获取了物业与资金上的先机和溢价,更培育了区域市场的消费者,实现了阶段性的品牌积淀。FUNWORK”第五城”的经营(即多数品牌优先入驻一线城市北上广深,之后进入的第五个城市),值得其他办公空间品牌借鉴。

媒体表现亮眼:SOHO 3Q

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数据来源:迈点研究院

3月媒体指数中,SOHO 3Q因为一则3月10日最早源自路透社的消息而被国内媒体大量转载,“全球最大的房地产私募基金黑石集团,将以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO中国私有化,并接管SOHO中国的相关债务。”次日晚间,SOHO中国发布公告确认双方正在商谈私有化可能性,“可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份做出全面要约。”加之3月25日SOHO中国发布年报,资讯的叠加使得多类型媒体关注。媒体指数表现较2月上升97.4%,指数值为55.15,排名第4位。在办公空间规模化的进程中,资金是最重要的。随着资本市场对办公空间注资的阶段性“降温”(2019年仅3笔),除了难度极大的IPO外,发行ABS(2019年3月纳什空间成功发行行业首单,金额2亿元人民币)等类REITs金融工具与需求和私募股权基金(黑石集团)合作等方式也浮出水面。相较欧美国家,我国办公空间乃至房地产的资本证券化还有很大发展空间,期待未来政策与市场的成熟。

运营结果突出:氪空间

 

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数据来源:迈点研究院

3月运营指数表现的品牌为氪空间,运营指数环比上月上升43.97%,指数值为136.75,排名第1。氪空间经过了2019年一整年的“调整”,一直在积极探索转型之路。面对疫情冲击,氪空间快速上线使用“VR看房”积蓄意向客户,并推出远程办公扶持政策(会员可拨打客服电话申请全国任意一家氪空间社区就近办公、全国社区内打印及会议室额度未使用的部分,可顺延至3月叠加使用......)。随着疫情得到控制,氪空间迅速重启,也是行业内首批复工的办公空间连锁品牌。据悉,氪空间在疫情期间办公业务的整体回款率约85%,运营实力可见一斑。

氪空间1年时间的转变是有目共睹的:从跑马圈地的“烧钱”扩张,到“步子慢下来”的产品打磨,这反映了整个办公空间行业从“量”到“质”的必经之路:回归服务本质、精细化运营已持物业、理性扩张、提升空间科技化与用户体验。低头赶路,更要抬头看路。

四、 办公空间品牌影响力榜单

在本月迈点研究院最新独家发布的“2020年3月办公空间品牌影响力榜单”中,前十办公空间品牌分别是:WeWork、优客工场、氪空间、WE+酷窝、腾讯众创空间、车库咖啡、梦想加空间、FUNWORK、SOHO 3Q和纳什空间。

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数据来源:迈点研究院

3月,榜单内共监测84家办公空间品牌,其中,46家(54.76%)排名上升,23家(27.38%)排名下降,15家(17.86%)排名持平。指数与各维度方面,19家(22.62%)品牌搜索指数排名上升,12家(14.29%)品牌搜索指数排名上升,25家(29.76%)品牌媒体指数排名上升,46家(54.76%)品牌运营指数排名上升。复产复工正当时,逆势上升看运营(运营指数上升,拉动品牌指数与排名上涨)。完整榜单如下:

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资料来源:迈点研究院

五、 榜单数据说明

办公空间品牌榜单数据来源于迈点品牌指数MBI,根据3月迈点品牌指数MBI办公空间品牌类目300余家品牌数据汇总统计而成。具体说明:

 

1.迈点品牌指数MBI(办公空间)说明

 

迈点品牌指数MBI(办公空间)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。

 

监测对象:办公空间

 

计算公式:MBI=a*SI+b*OI+c*MI

 

注:MBI,指某品牌的迈点品牌指数数据;a、b、c,指系统中的加权系数;SI(search Index),指搜索指数;OI(Operation Index),指运营指数;MI(Media Index),指媒体指数。

 

注意:企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测,但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。

 

搜索指数:一段时期内,品牌关键词在各大搜索引擎中正面搜索频次的加权和。

 

运营指数:一段时期内,品牌在互联网和移动互联网的运营情况,如官网、APP、微博、微信等。

 

媒体指数:一段时期内,大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的新闻数量。

 

2.统计时间:2020年3月1日-3月31日

 

3.监测范围:办公空间类目300余家市场主流品牌。




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